Покупка недвижимости за рубежом — это не только вложение средств, но и сложный юридический процесс, который требует точного соблюдения законов иностранного государства. Ошибки в документах или доверчивость к посредникам могут привести к потере денег, прав или собственности.
📌 Основные особенности покупки недвижимости за границей
Порядок покупки зависит от страны, но почти везде потребуется:
– наличие загранпаспорта и переведённых документов;
– участие нотариуса, юриста или лицензированного агента;
– регистрация сделки в госорганах страны;
– налоговая прозрачность: возможность обоснования источника средств;
– соблюдение визовых и валютных правил РФ.
⚖️ Что нужно знать перед покупкой
✅ 1. Правовой статус иностранца
В разных странах к иностранцам применяются разные правила:
| Страна | Ограничения для иностранцев |
|---|---|
| Испания, Италия | Практически нет, можно купить в частную собственность |
| Турция | Есть ограничения в некоторых приграничных регионах |
| Таиланд | Землю купить нельзя — только квартиру в жилом комплексе |
| Черногория | Нерезиденты могут покупать жильё, но не землю сельхозназначения |
| Германия, Франция | Доступ свободный, но высокие налоги на владение и наследование |
📌 Перед покупкой важно выяснить: можно ли регистрировать право на себя или нужно открывать юрлицо, или оформлять через доверенного местного резидента.
✅ 2. Проверка объекта недвижимости
– юридическая чистота (отсутствие арестов, долгов, споров);
– наличие разрешений, лицензий, кадастрового номера;
– соблюдение норм строительства и землепользования;
– фактическое состояние (иногда отличается от декларируемого);
– соответствие данных в реестре.
📌 В большинстве случаев требуется независимая проверка объекта местным юристом — due diligence.
✅ 3. Договор купли-продажи
– должен быть составлен на языке страны покупки и с нотариальным заверением;
– возможен предварительный договор (аналог аванса);
– в тексте — описание объекта, цена, порядок оплаты, сроки передачи, ответственность сторон.
📌 Подписание договора без перевода и понимания условий — прямая угроза потери прав и средств.
✅ 4. Оплата и валютный контроль
– оплата чаще всего происходит в валюте страны на счёт продавца (не наличными);
– могут потребоваться документы, подтверждающие законное происхождение средств;
– при переводе из РФ — уведомление в налоговую об открытии счёта за границей (если открывается для сделки).
✅ 5. Регистрация собственности
– подача документов в регистрационную палату, кадастр или иной госорган;
– после регистрации выдается выписка из реестра или свидетельство о праве собственности.
📌 До этого момента вы не являетесь владельцем, даже если подписан договор.
✅ 6. Налоги и обязательные расходы
При покупке недвижимости за рубежом вы платите:
– налог на покупку (регистрационный, гербовый) — от 1% до 10% в зависимости от страны;
– услуги нотариуса, юриста, агента;
– ежегодный налог на имущество;
– возможный налог на прирост капитала при продаже в будущем.
📁 Документы, которые чаще всего потребуются
– Заграничный паспорт;
– ИНН (если требуется для отчётов в РФ);
– Подтверждение источника дохода (справки, выписки);
– Нотариальный перевод документов;
– Согласие супруга (если имущество в совместную собственность);
– Доверенность (если действует представитель);
– Банковские реквизиты и контракт на оплату.
Возможные риски
❌ Покупка через подставных лиц без нотариального оформления;
❌ Отсутствие регистрации в реестре страны;
❌ Участие в «схемах» для получения ВНЖ, не связанных с реальной сделкой;
❌ Отказ в визе, если объект — в закрытом регионе;
❌ Отказ РФ признать сделку при наследовании, разделе или декларировании.
Как помогает «Правовед»
– Консультируем по законности приобретения недвижимости в любой юрисдикции;
– Проверим договор и документы до подписания;
– Согласуем структуру сделки, чтобы соблюсти валютное и налоговое законодательство РФ;
– Поможем при оформлении ВНЖ на основании собственности (в странах, где это возможно);
– Сопроводим сделку от начала до регистрации права собственности.
Заключение
Покупка недвижимости за границей — это серьёзная правовая и финансовая операция, требующая подготовки, юридической проверки и осторожности. Один неправильный шаг может обернуться потерей денег, прав собственности или блокировкой счёта.
📌 Обратитесь в «Правовед», чтобы провести сделку за границей безопасно, грамотно и с учётом всех юридических, налоговых и валютных рисков.
